Когда брать машканту — разведка боем

Планируя покупку новой квартиры от «каблана» (подрядчика ) или не очень новой, «со вторых рук», приобретатель прежде всего решает для себя вопрос финансирования покупки. С учётом роста цен на недвижимость в Израиле за последние годы, не каждый в состоянии обойтись собственными капиталами. Большая часть покупателей вынуждена занимать для этой цели деньги у банков в виде ссуды под названием «машканта».

Когда банк намеревается дать покупателю деньги на покупку квартиры, он тут же требует, чтобы квартира была заложена в пользу банка – в качестве гарантии возврата взятых взаймы у банка денег. Таким образом, купленная квартира в прямом смысле слова является «заложницей банка» и остаётся таковой, пока покупатель не выплатит свой долг банку. Кстати говоря, проверяя облюбованную для покупки квартиру, не лишне проверить, заложена ли она и кому (какому банку или даже частному лицу, бывает и такое), это легко сделать у Регистратора залогов («рашам машконот»).

Так когда же следует обратиться в банк по поводу оформления машканты, до подписания договора о покупке или после? Этот немаловажный вопрос решается однозначно – до подписания каких-либо документов о покупке, будь это предварительный договор, или уже договор о покупке, или любой документ, обязывающий покупателя к платежам, обязательно до того!

Если покупатель взял на себя обязательства платить, а банки денег не дают, что тогда? Ведь в каждом договоре купли-продажи указано, что отказ банка в выдаче машканты не освобождает покупателя от обязанности купить данную квартиру и оплатить покупку, иначе покупателю грозят огромные штрафы, до 10% от стоимости квартиры. Чтобы этого не произошло, ещё до подписания договора о покупке квартиры, следует обойти несколько банков, выдающих машканты, и даже большие страховые компании вроде «Хеврат битуах Клаль» (они тоже дают машканты, иногда на более удобных условиях, чем банк), — и у всех заказать письменное согласие выдать определённую сумму машканты будущему покупателю.

Это согласие должно быть обязательно в письменном виде и называется «ишур икрони», то есть принципиальное согласие банка на выдачу машканты. Оно является гарантией банка выдать машканту в случае скорой покупки. Следует знать, что получение «ишура икрони» не обязывает клиента взять машканту именно в этом банке или именно в этой сумме, оно вообще покупателя ни к чему не обязывает, зато обязывает банк и является гарантией получения определённой суммы на конкретных условиях, что позволяет покупателю сравнить условия в разных банках и выбрать лучшие. Для получения «ишура икрони» договора о покупке не требуется, это просто грамотная разведка финансовых возможностей.

И ещё о «разведке боем»: учитывая, что рыночная стоимость квартиры может на десятки тысяч отличаться от её реальной стоимости, я всегда рекомендую своим клиентам сделать оценку квартиры («шамаут») ещё до подписания договора о покупке. Разница в оценке банковского «шамая» и стоимости покупки может быть огромна, а ведь банк даёт машканту, исходя из суммы оценки «шамая», и сверх неё денег не даст! В таком случае покупателю придётся взвесить возможности раздобыть дополнительные средства, или не вступать в договор.

Таким образом, без предварительной проверки своих финансовых возможностей ещё до подписания договора купли- продажи квартиры, без правильной разведки боем, не вступайте в договорные отношения, будьте осторожны!

27.12.2010